关于解决房屋权属登记历史遗留问题的思考

来源：职称驿站所属分类：民事诉讼论文发布时间：2012-07-27 10:03:24浏览：次

　　摘要：房屋权属登记关系到广大人民群众的切身利益，房产依法登记也反映了全社会法制意识的增强。本文用翔实的数字列举了目前低发证率的现状，分析了历史遗留问题的形成原因，以及该问题久拖不决的严重危害，有针对性的提出了解决思路和处理原则。
　　关键词：房屋权属登记；遗留问题；解决
　　近几年来，我市住房的商品化和社会化程度不断提高，全社会的法制意识逐渐增强，房产证在百姓生活中的地位和重要性日益显现，要求为房产这一最大资产办理房产证的需求也越来越强烈。从某种角度讲，关注百姓的住房问题，解决群众关注的涉及房产的热点难点问题，就是关注广大人民群众的切身利益，是政府和职能部门关注民生的切实体现。
　　31.41%的低发证率触目惊心
　　房屋权属登记发证是房管部门的重要职能之一，也是城市房产管理的基础和龙头，根据我市房屋普查的数据显示，在房屋普查范围内全部3583.52万平方米的房产中，办理房产证的仅有1125.41万平方米，仅占31.41%，另有2458.11万平方米的房产因各种原因未办理房产证，占到总量的68.59%，这一数字是非常惊人的。办证率如此低下，究其原因，其中有房屋权利人不重视产权保护，不主动办理房产登记手续的因素，但更重要的是土地、规划建设和竣工验收等手续不全的房产数量巨大，据统计，属于此类房产有1018.58万平方米，占总量的28.42%。这部分房产因各种原因，缺乏合法、完备的手续而无法领取房产证，使业主的处分权受到限制，购房者的合法权益得不到保护，投诉上访事件时有发生，影响了政府和房地产主管部门的形象，严重干扰了房地产二三级市场秩序；同时此类存量房大量沉淀，又严重制约了存量房市场的繁荣活跃，影响了泰安经济的发展和社会的稳定，更有大量的税费在私下交易中白白流失。
　　追本溯源七类困扰
　　受前几年宏观环境和持续房地产开发热潮的影响，部分单位、个人、村企等以各种形式建造了住宅楼和综合楼，有些开发企业、单位、乡镇以统建、联建、代建、集资等形式建造了大量的房屋。这些房屋绝大多数缺少合法或完备的手续，住户购买入住后，无法办理房产证。具体表现为以下几种形式：
　　1．相关手续不全导致无法办理产权。主要指由于各种原因造成土地、规划、建设、竣工验收等相关手续的缺一项甚至多项；
　　2．开发主体原因：原建设开发单位下落不明；
　　3．违规建房：违反规划，少批多建或擅改使用性质；
　　4．拆迁安置房：由于工程的拆迁安置房源手续不全，或被拆迁人房屋手续不全，造成安置房无法办理产权；
　　5．房改房：房改售房单位未经房改部门审批，或未按规定将售房款转入房改帐户，造成无法办理产权；
　　6．集资建房：集资建房未经房改办审批，造成手续不全无法办理权属登记。
　　7．省属驻泰单位房产：铁路、军队等省以上驻泰单位建造年代久远、没有任何建设手续的房地产。
　　顽疾不除危害深重
　　大量房产遗留问题积压成山、久拖不决，不仅影响了房地产市场的健康活跃，更波及整个城市的规划制定、经济发展和社会和谐。
　　直接影响我市房地产二三级市场的活跃。房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度，是公示房地产物权变动情况，保障房地产交易安全的一项基础性法律制度。市场经济存在“生产－流通－消费”三个环节，房地产业也不例外。流通环节主要包括买卖、租赁和抵押三种方式，合法流通的前提条件是房地产所有权的登记发证。未申报所有权登记的房地产是不允许进入市场流通领域的。这样一来，大量的房屋因无法领取房产证不能合法流通，势必影响房地产二三级市场的活跃。
　　造成财政税费的大量流失。由于缺少合法的产权证，买卖双方只好私下签订协议，有的一宗房产私下交易多手，造成应该纳入政府财政的税费在无证私下交易的过程中白白流失。据不完全统计，房地产税涉及四个环节：立项环节、建设环节、交易环节和保有环节，目前仅交易环节就有契税（正常市场交易额1.5%或3%）、营业税及印花税附加（正常市场交易额的5.55%）、个人所得税（约为差价的20%）等多项税种，由此可见，因房产确权遗留问题造成的税费的流失数额巨大，不可小视。
　　影响社会稳定和经济发展。虽然许多房产遗留问题的形成原因颇为复杂，但通过对行风评议、市长热线及群众投拆上访案例的统计分析可以发现，很多案例都是长久以来困扰我们的房产确权遗留问题。这些涉及土地、规划、建设等多个部门、环节的遗留问题一拖再拖，一直把矛盾拖到最后一个环节——房管部门的确权发证环节，而正是这个环节的矛盾一直被群众归结为政府职能部门的工作作风和办事效率方面，损害了政府的形象，影响了社会稳定。同时由于没有房产证，房地产在资本市场上的融资功能得不到实现，影响了房地产金融市场，而且私下交易极易造成产权纠纷和经济纠纷。
　　尊重历史解决问题
　　2002年我市的“三大市场”清查工作曾经提出通过处罚补交税费后发证的做法，但还是局限于先解决历史遗留问题，然后办证。而事实上，历史遗留问题是不可能在短期内解决的，结果还是不能迅速地为购房群众解决“办证难”问题。
　　建议借鉴成都、广州、烟台等地市的先进做法，由市政府牵头成立由建设、规划、国土、房管等部门参加的“遗留问题房屋”权属登记协调领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在房管局，负责具体受理各类“遗留问题房屋”的权属登记申请。按照“先确权办证，后完善手续”的思路，具体来说就是按照“尊重历史，着眼现实，手续从简，方便群众，解决问题”的原则，没有重大违规事项的项目，先办证，后完善；完全无手续的，由相关部门联动处理，先确认，再办证，后完善。先解决实际问题，给群众办证，所涉及的相关费用采取挂账等方式处理；给群众办证后，根据办证记录、确权证明和开发公司承诺等，由政府有关部门向开发企业追缴。尽可能使办证手续齐全，国家税费不流失。
　　1.对于已经建成投入使用但没有规划或用地手续的房屋，经“遗留问题房屋”权属登记协调领导小组审查，认为“不影响规划、用地无纠纷”的，房管部门直接给予确权发证。
　　2.对房屋开发建设单位已经注销，无法提供完善的证件资料的，经“遗留问题房屋”权属登记协调领导小组审查，认为“不影响规划、用地无纠纷”的，房管部门直接给予确权发证。
　　3.对于没有竣工验收的，房屋产权申请人先向质监部门申请房屋安全鉴定，经鉴定为安全的，房管部门依据鉴定报告给予确权发证。
　　4.因房屋出让方失去联系或注销、死亡等原因致使无法交易过户登记领证的房屋，由公证处对买卖协议书进行公证，房管部门发布公告，经公告无异议的给予确权发证。
　　5.在集体土地开发建设对外销售的房屋，政府将其土地性质转为国有后，房管部门直接给予确权发证。
　　6.对于超规划建设在5%以内（含5%）的房屋，由房管部门直接给予确权发证;对于超规划建设在5%以上的房屋，经“遗留问题房屋”权属登记协调领导小组审查认为“不影响规划”的，房管部门直接给予确权发证。
　　对违反规划、用地等问题的处理，建议经“遗留问题房屋”权属登记协调领导小组审查确认后，由规划、国土等部门按照有关规定对违反规划或用地的行为进行处理。
　　实事求是加强联动
　　遗留房地产的量大，成因复杂，大多是由于当时经济发展的需要和时代局限造成的，我们必须转变观念，以积极的态度看待历史问题，以现行的政策去规范过去的做法是有失公平的。比如，有些乡镇出售各类乱开发房屋后答应住户代办房产证，后因撤乡并镇，把一部分住房的原始手续遗失，如果在办证中一律强求要提供原始收据、合同，是不符合实际的。因为这些房屋确实是住户购买，并已使用了多年，如果强行要求履行一个形式意义的手续再予以确权，就不是实事求是，更不可能做好此项工作。处理遗留房地产的工作，是多部门、多层次的综合性工作，一个部门脱节，工作就无法展开。两区政府、土地、规划、建设、房管等各个部门之间要相互支持、互相配合，建立有效的工作联系机制，共同做好遗留房屋所有权的申报、审核、审批工作。一方面要切实端正服务态度，增强服务意识，提高办事效率，自觉保持廉洁、树立部门的良好形象，对于前来办证的住户，要求必备的手续能补齐的尽量一次补齐，避免住户往返奔波。另一方面要按照文件规定的收费标准进行收费，坚决杜绝乱收费及搭车收费的现象。
　　与时俱进关注民生
　　城市建设的规划、经济发展的计划是要与是俱进的，是要随着时展和社会进步不断进行修订的，社会管理的法规政策也要根据实际情况加以完善，对待城市房屋权属登记的遗留问题，应该从讲政治的高度加以重视，既要实事求是，又要依法行政，既讲问题的解决，又要避免简单化和不讲原则，同时还要从根本上、从源头上杜绝新的历史遗留问题的产生，为社会经济发展提供优质、高效的服务。房屋权属登记发证工作不仅关系着广大人民群众的切身利益，还事关泰安房地产业的规范和活跃，进而会影响到整个城市的经济繁荣和社会稳定。从某种程度上讲，关注房屋确权发证工作，就是关注广大市民的真实生活，就是关注广大市民的切身利益，也是我市构建社会主义和谐社会的重要方面。
　　