房地产建筑工程项目管理的思考

　　【摘要】金融风暴的席卷而来给中国的房地产业带来的极大的冲击，受这场风暴袭击的不只是房地产企业，施工企业同样面临更大的挑战。追求低成本、扩大新市场，成为了施工企业与之相互博弈的砝码。建筑工程中，项目是施工企业的成本中心，也是利润的主要来源，施工企业间竞争将逐渐由产品质量竞争过度到价格竞争。随着行业竞争日趋激烈，获利空间越来越小，施工企业就更加注重项目管理的细节。越来越多的建筑施工企业纷纷加入了房地产业建筑市场，为了提高市场竞争力，在项目管理过程中应以尽量少的物化消耗和劳动力消耗来降低企业的成本，并通过项目管理的手段来实现各项项目指标的完成。本文就自己从事房地产业建筑工程项目管理的看法作些思考。
　　【关键词】金融风暴，房地产，项目管理，成本
　　
　　前言
　　建设项目管理是为实现项目要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算而进行的全过程、全方位的规划、组织、控制和协调，其内容是研究如何高效益地实现项目目标，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规划进行有效地计划、组织、协调和控制。由于建设项目是一次性的，故项目管理需要用系统工程的观点、理论和方法进行管理，具有全面性、科学性和程序性的特点。建设项目的生产要素有劳动力(人)、材料(料)、机械设备(机)、技术(法)和资金(环)。建设项目的施工管理包括进度、质量、安全、劳动要素管理、信息管理和成本管理，六个控制没有轻重之分，同等重要且应有机结合。成本控制项目施工的成功与否，利润率是一个重要指标。利润=收入一成本，可知利润的增长，就要增加收入、减少成本。收入在施工单位竞标以后是相对固定的，而成本在施工当中则是可控制的，因此成本控制是建设项目施工管理的关键工作。
　　1建筑工程的施工成本管理
　　施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各种降低成本的能力，使可能性变为现实；另一方面要从实际出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。施工单位应根据市场价格编制施工定额。施工定额要求成本最低化，同时还应注意降低成本的合理性。施工定额还应根据市场价格的变动，经常地进行调整。房地产建设项目施工是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制，因为施工准备阶段的成本控制只是根据施工组织设计的具体内容确定成本目标、编制成本计划、制订成本控制的方案，为今后的成本控制作好准备；而竣工阶段的成本控制，由于成本盈亏已基本定局，即使发生了纠差，也已来不及纠正。施工项目的成本控制应从项目施工的开始一直到结束。在施工前，应确定成本控制目标，即进行施工项目的成本分析和可行性研究；在施工中，应对成本进行实时控制，及时校正偏差；在施工结束后，对成本控制的情况进行及时总结，补充经验。
　　2建筑工程的进度时间管理
　　项目时间管理的五个方面内容：活动定义；活动排序；活动持续时间估算；进度计划编制；进度计划控制。制定项目进度计划，根据项目活动间依存关系，人为依存关系，项目内容与非项目内容之间外部存在依存关系，项目各种约束，假设条件来准备合理安排，确定各活动顺序及依据逻辑顺序排列而构成的项目活动网络路径。派须法、节点活动法(AON)、箭线活动法(AOA)和网络模拟法。时间估算：根据项目活动清单，约束、条件、历史、信息、结算出独立活动完成时间、工期。而应适时监控进度计划，正确做法是，每周总结工程进度情况，监控其是否与计划有偏差，寻找原因，落实赶工计划。通过召开项目工程调度协调会，建议一周两次，同过协调会落实项目施工过程中现场存在的问题、每周的工期目标、解决上次会议中提出的问题的反馈情况，做到及时纠偏，及时调整、及时跟上。在每周监控的基础上，每月、每季或者每年进行一次工程进度总结。最后，应尽量减少赶工期。进度计划一经确定，应严格按照计划进行施工，原则上不提倡赶工期，赶工期无疑将增大资源的投入。
　　3建筑工程的质量控制管理
　　项目施工的质量控制主要应从人、材、机、法、环、检等六个方面着手控制，由于任何项目都是由人来完成的，所以人的控制是质量控制中最为关键的工作，是其他控制的基础。房地产建筑工程质量的好坏很大程度上取决于“渗、漏、裂、空、堵”等质量通病的防治效果，这些质量通病主要表现为：外墙面渗水；外门窗周围渗水；屋面渗水；卫生间、厨房间渗漏；管道接口渗漏；地面、顶棚空鼓；楼地面、墙面裂缝；下水道堵塞等。因此，重点针对施工过程中容易出现的问题提前做好防范，制定相应的技术方案和及时交底至施工班组，强化过程检查控制，减少和杜绝质量问题的发生。
　　3.1人的控制
　　项目管理中最难最基本的管理就是人的管理。人的控制其一是项目管理团队中人员的控制，管理人员的能力在不同的时间、不同的地点是有所不同的，但它的变化应该是围绕一个基点变动的，这个基点每个人是不同的，选择人才时应该重点考虑积极主动性强的。不同的工作对基点的高低要求是不同的，要人尽其才，重点是用好人。另外，应尽量考虑做到一人多能，这样就能精简人员，事半功倍。应充分调动人的能动性。人的能动性其实就是人能够主动地去工作，主动地发现问题、解决问题，每一个人都是不同的，不同的能力，不同的爱好，不同的风格，就算是同一个人在不同的时间，不同的地点都可能有不同的表现。将这些充满不同点的人组合在一起，共同去完成同一个工作，发挥整个团队的力量。在这样的集体里充分调动人的能动性，譬如企业对员工的认同和支持，让员工有归属感等，这样员工就能尽心尽力为企业谋取利益。其二，做好农民工的管理。房地产建筑中需要大量的农民工兄弟，在浩浩荡荡的农民工兄弟大军中，面临技术参差不齐、人员流动性大、队伍不齐整、年龄阶层跨域等特点。经常在年底、节前遭遇农民工工资引发的一系列过激问题，很多施工企业、政府劳动保障部门、农民工们都很头痛，其中不乏很多施工企业已经支付过农民工工资却纠缠不清。主要问题暴露出建筑施工过程中施工企业对农民工的管理出现漏洞造成的。如果在施工建设过程中，施工企业通过项目经理部划出单独针对农民工管理的部门，从农民工进场开始，详细收集农民工身份信息，建立用工管理资料库，并通过每日对农民工考勤、劳动纪律、工伤保险等管理到位。每月依照农民工的考勤与协议待遇发放生活费，并协议每季度或半年进行工资的发放，既能保证农民工队伍的稳定，同时避免了施工企业下发的农民工工资被挪用和转移的风险。综上所述，人的控制不能生搬硬套，应因人而异。采取不同的方法。

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