房地产开发项目成本控制浅论

　　摘要：房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，成为了近些年来GDP增长的支柱产业，还渗透到了每一个居民的日常生活中，并对居民的生活产生了巨大的影响。而房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的，但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，对无论是市场需求方还是房地产供应商都有积极意义。要达到这一目的，控制好房地产的开发成本是关键因素。
　　本文将从房地产项目项目前期阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段来论述房地产开发项目成本控制。
　　关键词：房地产；项目开发；成本控制
　　房地产的开发成本一般由土地费用、前期工程费、建安工程费、财务费用及管理费用构成，其中土地费用与建安工程费用在开发成本中占有相当大的比重，由于中国土地供应政策的特殊性，土地费用受到市场因素和政策因素的双重控制；而建筑安装工程费也由于规划设计深度不够或中途变更、施工方法不科学等原因也最易发生成本失控。因此，着力做好土地费用与建安费用的控制是成本控制的瓶颈与关键。
　　房地产项目开发主要分为：项目前期阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段。房地产开发企业只有在项目开发各个阶段做好成本控制工作，才能真正实现预期目标。
　　
　　一、项目前期阶段的成本控制
　　本环节成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，利用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。
　　这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项。
　　房地产开发商最好专门成立专门的项目公司来进行项目的运营，切实推行项目管理，项目公司组织专业人员进行项目策划，组织人员进行市场调研、可行性研究，编制调研报告，拟定项目建筑产品、景观定位，并进行开发时序的研究，并进行资金运作、投资回报、敏感性分析等项目投资效益分析，编制形成项目策划报告。依此编制的策划报告及项目运营方案，经过公司决策层审批后，确定项目的可行性，成本部根据立项报告及运营方案提出建造成本控制总目标。
　　
　　二、设计阶段的成本控制
　　设计阶段的成本控制成本控制措施，主要有以下几个方面：
　　（一）推行限额设计，将成本控制目标纳入设计合同中。限额设计是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。实行限额设计时，应注意处理好一次性投资费用。
　　（二）与长期运营维护成本的关系，在权衡利弊后，进行取舍或调整。在概算确定后明确地对设计单位提出限额设计要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号、多层建安成本、高层建安成本、室外配套成本、绿化景点成本、工程总造价等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。若施工图预算超过设计概算10%以上，可在设计合同中约定超出部分由设计单位承担部分费用，并从设计费中予以扣减。
　　（三）加强设计阶段的经济论证，进一步找准产品定位，以免后期如改动户型等造成的不必要成本。在方案比较时，可以采用成本——效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。
　　（四）设计单位在技术经济分析中应开展价值工程方法的应用，分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能，以获得最佳综合效益。
　　
　　三、招投标阶段的成本控制
　　（一）做好工程量清单编制
　　工程量清单是招标文件的重要组成部分，是投标单位进行投标和公平竞争的基础，扎实做好工程量清单编制工作显得十分重要。根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）规定，工程量清单由分部分项项目清单、措施项目清单、其它项目清单、规费项目清单及税金项目清单组成。项目划分界限清楚，内容工艺和质量标准清楚，既便于计价，也便于报价。尤其是清单描述，清单描述是否和施工图纸相符，描述是否详细，直接关系到投标企业投标报价的准确性和合理性，也关系到日后施工过程中的签证问题。所以开发商必须加强编制和复核工程量清单的技术能力，将成本风险控制在这一阶段，以免引起施工阶段不必要的签证和合同纠纷。
　　（二）注重标底的编制
　　标底在评标中的作用不容忽视，要尽量将工程标底控制在同类工程社会平均水平。标底仍然是评价投标人单价和合价的参考依据，正确计算标底，对控制工程造价起参考作用。标底中材料价格的合理性是至关重要的，目前建筑材料品种繁多，价格较乱，作为开发商，在编制标底前应派专人进行市场调研究，根据项目的定位选择性价比较高的材料，按合理的市场价进入标底预算，并建立材料数据库，为日后项目开发成本控制提供参考依据。
　　（三）搞好清标询标
　　开标、定标前，进行清标，利用工程评标软件信息化技术，将定量分析、对比的评定工作交计算机完成，评标委员会根据信息资料分析评价，对有疑问的，在建设工程招标管理部门的监督下，对投标人进行询标，通过询标可排除欺骗性、过分偏激性、以及明显低于成本的小介理报价，避免错报、漏报，便于招投标双方对问题的互相解释、澄清。
　　（四）重视合同类型及有关条款的确定
　　恰当地选择合同类型有益于取得竞争性报价，也可合理分担合同履行过程中的风险，对于规模小、技术小太复杂、工期短的工程，可采用总价合同，对于大中型工程，一般采用以单价合同为主，总价合同为辅的合同形式。合同条款的确定要遵循细化、完善的原则，对合同容易存在争议的条款进行细致地描述，尽量不用模棱两可的词语，尽量减少合同纠纷。

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