管理论文发表城市化进程中住房供应体系的构建研究

　　在公共租赁住房发展的理论支撑中，传统的理论观点一般将福利经济学中的社会福利和经济福利理论，以及20世纪30年代以后各个经济学派有关国家干预的理论作为发展公共租赁住房的理论支撑，本文除了介绍这两大理论支撑，还将制度经济学中的限额交易理论作为发展公共租赁住房的理论支撑之一;对于公共租赁住房的租金确定问题，我国各地方政府在发展公共租赁住房的实践中和我国学者在公共租赁住房租金确定问题上都有不同的租金确定标准或模型，本文提出了公共租赁住房租金确定的另一种方法，通过确定合理租售比，并利用成本加成定价法确定的公共租赁住房名义上的销售价格和合理租售比，计算出公共租赁住房的租金;我国公共租赁住房的发展正处在起步阶段，很多制度设计和人员配备都还不健全，除了现存的房源筹集方式单一、融资困难和管理机制不健全等问题，通过调研，把公共租赁住房规划位置不合理作为我国公共租赁住房存在的突出问题，并提出相应的政策;将公共租赁住房政策模式分为两种，第一种是由政府管理的补充型模式，其对应的政策是命令型政策;第二种是将成本型和营利型租赁住房融为一体的社会型模式，其对应的政策是市场型政策，我国应该将社会型模式作为发展我国公共租赁住房的指导思想。

　　关键词：管理论文发表,城市化进程,住房供应体系

　　一、公共租赁住房和夹心层的概念

　　公共租赁住房的一般含义是由政府组织或引导社会筹集房源，以实物配租方式，或者采用货币补贴形式，以较低租金优惠提供给经济收入偏低的住房困难者租赁的住房，主要面向外来务工人员、刚毕业的大学生等夹心层群体，是具有社会福利性质的保障性住房。从性质上来说，公共租赁住房的性质是具有社会福利性质的保障性住房，它是决定公共租赁住房制度设计的基本问题和基本方向。从地位上来说，公共租赁住房与廉租住房和经济适用房三位一体构成住房保障体系的基本组成部分，它弥补了长期以来我国廉租住房、经济适用住房无法解决或边界交叉的空白，三种住房保障模式组合起来，可以覆盖到所有应该享受住房保障的人群。

　　从特点上来说，公共租赁住房的保障对象较为广泛，廉租住房和经济适用住房所不能涵盖的低收入人群都可以是公共租赁住房的保障对象。在导论中已经简要介绍了夹心层的概念，在这一节中将介绍夹心层具体包含的群体:1.大学毕业生、初级公务员、引进人才等新就业人员，这部分群体刚开始工作，收入较低，市场商品房的租金对他们来说相对较高，短时期又没有购买商品房的能力，这些人群成为政府住房保障的“盲点”;2.具有城市户籍居民中也存在较大的夹心层群体，中低收入住房困难家庭中不符合享受经济适用住房和廉租住房保障条件而又无力购买市场商品房者，符合经济适用住房保障条件但无力购买的低收入家庭，属于拆迁安置等待还迁的家庭，这种比上不足比下有余的身份造成其住房难的趟她境地;3.我国有大量的农村进城务工人口，有在城市定居的意向，但他们因为收入较低或户籍限制，没有能力购买售价很高的商品房，同时又不符合享受保障性住房的苟刻条件?。随着我国城市化进程的加快，农村进城务工人口以及城市间的流动人口不断增加。据统计，中国的流动人口在2000年还不足1亿人，但是到2010年已达2.1亿人，10年间增长了一倍。在这些流动人口中，从年龄方面来讲，18岁至40岁的年轻劳动力人口约占总数的75%。

　　二、经济租用房是我国公共租赁住房的有益尝试

　　在公共租赁住房未正式提出以前，“经济租用房”是作为一种自发性的少数地区的住房供应形式在不断地酝酸和发展，它和公共租赁住房在本质上是一致的。当时仅出现在厦门、天津等少数城市。“经济租用房”在形式有以下五种提法:社会保障性租赁房、经济租用房、过渡性租赁住房、政府公屋和蓝白领公寓。福建省厦门市被认为是最早实践“经济租用房”的城市之一。早在2006年11月21円，厦门市人民政府印发了《厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定》，指出社会保障性住房具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房、廉租住房和安置房。文中首次提到了 "社会保障性租赁房”，申请承租社会保障性租赁房的条件是具有本市城镇户籍(不含通过购买商品房迁移户籍的)、符合家庭资产限额条件的中低收入家庭中的无房户和住房困难户。

　　2006年12月1日，厦门市人民政府办公厅转发了市国土房产局制定的《厦门市社会保障性租赁房管理办法》(试行)，将社会保障性租赁房定义为政府向中低收入家庭和特定对象提供的，限定建设标准和租金补助标准，具有保障性质的租赁住房。对社会保障性租赁房的申请和配租、租金管理、租赁管理和监督管理等方面做了规定。明确了申请承租社会保障性租赁房的条件:(1)户籍条件，申请人及共同申请的家庭成员均应具有本市城镇户籍，且其中至少有1人取得本市户籍时间满3年;(2)收入条件，家庭收人符合中低收人家庭收人标准，家庭资产在中低收人家庭年收入标准上限的4倍以下;(3)其他条件，无房户或住房困难户。2008年厦门市政府发布的《2008 — 2012年住房建设计划》(以下简称《计划》)中，首次明确提出“经济租赁住房”这一新名词，该《计划》指出“以厦门市低中收人家庭为对象，以建立健全廉租住房制度为重点，改进和规范经济适用住房制度，积极推进经济租赁住房建设”。该《计划》设计出厦门市当前的住房保障供应体系包括:(1)向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房;(2)向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买保障性商品住房的低中收人家庭提供社会保障性租赁房;(3)向有一定经济能力的低中收人家庭以及特定对象中的住房困难户提供社会保障性经济适用住房;(4)为刚参加工作的公务人员和引进人才解决过渡性租赁住房;(5)结合旧城(村)改造，通过拆迁安置，解决和改善本市低收入家庭的住房困难和居住条件。由此可见，厦门市住房保障供应体系中的“社会保障性粗赁房”和“过渡性租赁住房”都有“经济租用房”的特点。类似于“经济租用房”的住房供应形式也曾经出现在我国其他地区。例如，天津市早在数年前为了配合城市拆迁，有关部门就在市中心区安排了数千套经济型租赁房，以低于市场租金价格定向租赁给家庭困难的房屋拆迁居民。2008年天津市开始建设的滨海新区政府公屋工程，采取只租不售的形式进行经营，2010年出台的《天津市滨海新区保障性住房建设与管理暂行规定》创新性的提出蓝白领公寓，它是指政府提供优惠政策，限定房型、面积和租金标准，向来新区就业各类人员，以出租方式提供的，具有保障性质的政策性住房。它们都具有“经济租用房”的性质。

　　三、我国公共租赁住房的实践

　　2010年6月12円中华人民共和国住房与城乡建设部等七部门联合颁发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区也可将外来务工人员纳入供应范围。新建公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。从此以后我国各地发展公共租赁住房有了明确的指导文件。本节将介绍我国典型城市公共租赁住房发展现状，主要是介绍它们在运作模式方面的相同点和不同点。主要的依据是这些典型城市出台的公共租赁住房管理条例和具体的实践操作，这些典型城市是北京、天津、上海、重庆、深圳和常州六个城市。我国典型城市运作模式的相同点在于以下几个方面:1.定位相同。在公共租赁住房的定位上，这些城市都把它定位为政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，主要面向低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。各城市在具体定义上只有略微的区别。2.房源筹集渠道相同。这些城市都是通过新建和收购等多种渠道筹集。3户型大致相同。户型都是以一居室和两居室的小户型为主。4.这些城市对出台了严格的监督管理措施，包括解除和退出租赁合同的条件、违反管理办法的法律责任，住房保障管理部门的工作职责等。

　　四、当前我国公共租赁住房存在的问题

　　对于当前我国公共租赁住房发展存在的问题，本章侧重于分析我国公共租赁住房在建设和管理中存在的问题。通过对我国部分城市公共租赁住房调查和分析，总结出我国公共租赁住房在建设和管理中存在以下问题-我国公共租赁住房通过单独建设，在普通商品住房和经济适用住房等项目中配建、收购等方式多渠道筹集。但是在现实操作中，以天津市为例，天津市公共租赁住房房源主要是通过单独建设的方式来筹集。天津市首批推出的公共租赁住房项目有三个:秋丽家园、秋怡家园和福桥里，其中秋丽家园和秋治家园是使用住房公积金贷款建设的项目，福桥里也是单独建设的，而配建、社会捐赠和收购公共租赁住房的筹集渠道却没有被利用，这种单一的房源筹集方式必然导致公共租赁住房供给较少。

　　国际上公共住房的保障方式包括实物配租和货币补贴两种，我国各地在公共租赁住房的实践中，大部分是釆用实物配租的方式，这种方式会导致公共租赁住房的建设周期较长，资金需求庞大，成本较高，这种方式必将延长夹心层群体住房问题的解决，也不能适应市场的变化适时调整，一定程度上加大了运行风险。货币补贴可以弥补公共租赁住房建设周期长和资金需求大的缺陷，政府通过货币补贴，让夹心层租赁到合适的住房，本质上也是房源筹集的一种方式，夹心层租赁得住房可以纳入到公共租赁住房的供应体系中，有利于解决我国很多城市住房空置问题。货币补贴还有一个显著的优势是公共租赁住房承租者在退出时有很强的操作性和便利性。但是货币补贴 显著缺点是货币补贴不利于公共租赁住房存量的增加。货币补贴适用于住房租赁市场存量较大的情况，否则，就会出现较多的货币追逐较少的租赁住房，货币补贴只会加剧租金的上涨。因此在采用货币补贴时要住房租赁市场存量和需求量有很好的了解。

　　由于公共租赁住房的非营利性，所以我国一些城市在公共租赁住房的实践过程中，将公共租赁住房规划在较为偏远的地方，周边基础设施很差，低成本的建设公共租赁住房。深圳市、武汉市和郑州市等城市公共租赁住房在实施过程中出现;部分公共租赁住房的租住者退租或者申请者寥窭无几的现象，其中一个重要的原因就是公共租赁住房的位置偏远，就业空间和居住空间不匹配，通勤成本过高。天津市首批推出的三个公共租赁住房项目:秋丽家园、秋抬家园和福桥里，只有福桥里位于河北区建昌道月牙河，属于市内六区，但是相对位置偏远，秋丽家园和秋怡家园都不属于市内六区，位置偏远，对于在市区上班的居住着来说，不利于居住者出行。如果公共租赁住房位置偏远，就会出现深圳市、武汉市和郑州市等城市公共租赁住房租住者退租或者申请者窭寥无几的现象，说明公共租赁住房是一种劣质产品，这比房源不足问题更加严重，它是社会资源 的极大浪费，不仅没有解决中低收入家庭的居住问题，反而浪费了财政资金及其他社会资源。同时公共租赁住房位置较为偏远，将低收入人群在集中在一个地区，可能会出现贫民窟现象，因此政府在规划公共租赁住房时，选址问题就显得尤为重要。

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