职称论文发表房地产交易市场秩序问题与对策研究

　　2009 年，国际金融形势并没有明显好转的迹象，我国国民经济也面临着出口减缓，内需不足的严重问题。厦门市房地产业能否度过目前的萧条期，同时抓住机遇，迎头赶上，在最短的时间内使经济复苏，成为厦门市政府及广大人民群众关注的问题。 文章在对厦门市房地产交易市场认真调研的基础上，对厦门市房地产交易市场进行了较为详尽的分析，找出制约沈阳房地产交易市场发展的结症,提出了厦门市房地产交易市场正确的发展策略。 由于知识和阅历的限制，作者对厦门市房地产交易市场的研究还不够深刻，同时，为了分析的准确，本文尽量采用厦门市统计局和房产局的官方数据，但个别数据可能与现实有偏差，这使本文的研究及对未来厦门市房地产发展的预测可能存在一些问题。因此，作者在论文的写作中除了采用官方数据外，还有部分实地调研的数据。经过近 9 个月的写作与反复修改，论文初步反映了作者对厦门市房地产交易市场的现状的研究成果及发展的趋势的预测，希望本文对厦门市的政府部门、开发商、消费者有借鉴意义。

　　关键词：职称论文发表,房地产市场,房地产交易

　　1.1 论文选题的背景和意义

　　1.1.1 厦门市房地产交易市场发展历史 厦门市作为东北的经济政治文化中心，发展房地产业具有得天独厚的地理和资源优势。然而，由于历史原因，厦门市的房地产业起步很晚。在我国曾有过30 年的房地产交易市场缺位。从 50 年代中期到 80 年代初，土地资源和房屋资源的一般不通过市场配置，而是直接由政府的计划指令配置。传统体制下土地资源的配置是一个高度行政化的过程，而居民的住房建设、分配和使用也是一个高度的计划过程。在这种情况下，房地产交易市场不断缩小以至衰竭。可以说，在这一历史时期，房地产交易市场是基本不存在的。1980 年小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话后，中国政府开始推行住房商品化政策，为房地产的发展开辟了道路。

　　1987 年党的十三大报告明确指出，房地产交易市场是社会主义市场体系的重要组成部分。严格意义上的房地产交易市场，是在 1992 年邓小平同志南巡讲话以后才全面发展起来的。 厦门市房地产业真正开始形成是在 1993 年，当时国内出现了前所未有的房地产热，厦门市的房地产交易市场也是异彩纷呈。然而虚假繁荣下隐藏的是房屋质量的偷工减料，可以说 93 年到 94 年建筑的房屋总体质量在厦门市是最差的。随之到来的国家进行宏观调控，使厦门市的房地产业从沸点迅速降到冰点。与其说从 1995 年开始厦门市房地产交易市场进入平稳发展阶段，不如说进入了休眠期。厦门市房地产交易市场的第二次提速是近 5 年的事情，真正的触发点在于税制改革，由于土地出让金全部上缴地方财政，使地方政府乐于向市场供给土地，并且不断提高土地价格，这直接导致了房价的快速上涨。巨大利益的吸引了大量的资金进入房地产交易市场，形成了厦门市房地产交易市场长达 5 年的大牛市。

　　2008 年下半年以来，随着国际金融危机的不断加剧，沈阳的房地产交易市场不可避免的受到影响，但由于沈阳的后发优势以及外向性经济比重较小，厦门市的国民经济在此次金融危机中受到的冲击在国内大城市中是较小的，这为厦门市房地产业的快速复苏提供了不可多得的机遇。1.1.2 厦门市房地产交易市场发展现状。 首先，厦门市房地产交易市场的发展状况总体较好。2008 年，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，沈阳房地产交易市场却依旧保持平稳运行态势。尽管有个别指标开始下滑，但与全国其他市场相比，沈阳仍可谓是一枝独秀。在 15个副省级城市中，沈阳房地产开发投资和商品房销售面积均已超过广州市、深圳市和成都市，列第一位;同时厦门市房价仅高于哈尔滨、长春，排在倒数第三位。

　　在全国城市中，房地产开发完成投资额厦门市列第三位，仅低于北京、上海两市;厦门市商品房销售面积已经超过了北京市和天津市，仅低于上海、重庆两市，在全国列第三位。按照房地产交易市场综合指数评价，沈阳房地产交易市场居于各大城市之首。

　　(1)开发建设投资增速不减 2008 年,厦门市房地产开发累计完成投资 1010.9 亿元，同比增长 38.4%，其中住宅 729.5 亿元，同比增长 30.5%，增幅远远高于全国的 17.5 个百分点。在全国房地产交易市场萎靡不振的情况下，沈阳房地产开发建设投资仍保持较快增长速度，说明沈阳房地产交易市场总体形势较好，国内外许多大型开发企业对沈阳房地产交易市场充满信心。 (2)销售面积仍保持增长 2008 年全国商品房成交量大幅萎缩，销售面积仅为 6.2 亿平方米，同比下降 19.7%。其中，商品住宅销售面积下降 20.3%;商品房销售额 24071 亿元，同比下降 19.5%。其中，商品住宅销售额下降 20.1%。在全国房地产交易市场销售量普遍滑坡，个别城市降幅甚至达到 30%～50%的时候，沈阳商品房销预售面积达到 1320.10 万平方米，销售量实现了 1.29%的涨幅，这是非常难能可贵的。

　　(3)销售价格平稳 2008 年，厦门市商品房销预售均价为 3776 元/平方米，比 2007 年同期上涨5.91%，其中商品住宅销预售均价为 3439 元/平方米，同比上涨 1.67%。 房价总体平稳，略有增长。2008 年，全国房价增幅为 6.5%。沈阳商品房和商品住宅销售均价涨幅低于全国水平。国家发改委发布的 70 大中城市房屋价格指数显示，2008 年 12 月份厦门市房屋销售价格指数为 100.4，比全国平均价格指数高 0.8个百分点;而 2007 年 12 月份，沈阳价格指数比全国指数低 0.8 个百分点。这说明在 2007 年全国房价大涨时，沈阳房价并没有跟风大涨，在 2008 年一些城市房价大幅下跌时，沈阳房价也没有明显下滑。从这两年的价格指数对比中可以看出，沈阳的商品房交易价格基本处于平稳运行的良好态势。

　　(4)商品住宅销售结构不断优化 2008 年，批准入市商品住宅每套平均面积为 93.65 平方米，实际销售商品住宅每套平均面积为 88.27 平方米,同比下降 2. 6 平方米。在实际销售商品住宅中，套型面积 60～90 平方米的商品住宅是厦门市消费的高峰段，销售面积为360.08 万平方米，占销售总量的 33.49%。90 平方米以下占总销售面积 44.13%，每平方米 4000 元以下占 61.36%。从中看出，中小户型和中低价位商品住宅仍是市场主流需求，厦门市房地产交易市场基本上达到国家宏观调控要求。

　　(5)房地产抵押贷款保持微弱增长 2008 年前三季度，国家实施从紧的货币政策。在银根紧缩的情况下，沈阳金融机构对房地产开发企业还是给予了力所能及的支持。全市房地产抵押贷款面积 2354.02 万平方米，抵押贷款额 446.11 亿元，分别同比增长 4.2%和 7.0%。其中个人住房消费贷款面积 693.34 万平方米，贷款金额 162.72 亿元，分别同比下降 4.1%和 3.6%。厦门市房地产交易市场起步较晚，但具备后发优势，可以借鉴发达地区的先进做法，有效的规范市场的运作。因此在市场建设方面必须本着高起点，严要求的方针进行制定。借鉴其他地区的经验教训，厦门市房地产交易市场建设总体目标可以确定为打造优秀的服务平台、营造充分的竞争环境、培育理性的消费群体。

　　打造优秀的服务平台 (1)加强市场监管：市场监管包括两个方面：一是对政府职能部门的有效 监管，杜绝权利寻租;二是对市场的监管，主要是对开发商和中介机构的监管，对欺诈等违规行为进行惩戒，营造良好的市场环境。 (2)实行信息公开：信息是维护市场公平、公正的前提条件。因此提供真 实、准确的市场信息是政府职能部门不可推卸的职责，这方面厦门市以前做的很好，现在的做法值得商榷。 (3)打造交易平台：政府部门应该为市场的买卖双方提供良好的交易平台。 使交易双方的利益都能得到充分的保证。交易平台主要包括两部分，一部分是实体的交易平台，如各区、县设立的交易市场，另一部分虚拟的或者说是网上交易平台。在实体交易平台建设上，厦门市已经初步形成了规模，但是网上交易还基本上是空白，厦门市应该充分利用电子商务的优势，打造一个较为完善的电子交易平台。 (4)建立诚信机制：任何市场的建立必须有诚信机制作为保障。目前国内 诚信机制比较完善的是金融领域，我们在打造房地产交易市场的过程中可以借鉴金融领域的经验，对开发商和中介机构进行信用评级，定期公布，对信用等级低下的企业实行市场禁入政策。

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