达州市XX中学学生公寓投资决策分析

　　摘要:工程建设项目是一个周期长，投入大的生产过程，在工程实践中不仅要重视其技术上的先进性，还要重视经济上的合理性，本课题是通过某投资商拟采用BOT方式来承建达州市XX中学学生公寓的投资分析，得出该投资商投资该项目决策的可行性和合理性。
　　关键词：工程建设项目，工程造价，投资
　　1．建设项目背景
　　1.1达州区域概况
　　达州地处四川东部，辖七个县（市、区），幅员面积1.66万平方公里，有人口638万，是四川省的人口大市、资源大市、工业重镇和川渝鄂陕四省（市）结合部的交通枢纽，秦巴地区物资集散、商贸中心，人气兴旺，市场繁荣。达州天然气和煤矿资源十分丰富，全市已探明可开发利用矿产28种，其中天然气储气量达1.6万亿立方米，是全国第三大气田，煤矿储量达6亿吨，年产800万吨，达州已成为四川重要的“天然气煤电化工基地”。
　　近年来，达州市大力发展高中阶段教育，扩大优质高中办学规模，提高初中毕业生升入高中阶段比例，实现高中阶段教育规模的逐步扩大和高中阶段教育质量的稳步提高。
　　1.2业主基本简介
　　该中学现有办学规模3124人。随着西部大开发和达州市及周边地区经济发展对人才的迫切需求，该校占地面积小，办学规模小，学生食宿条件极差，与经济和社会事业快速发展的矛盾日益突出。为给学生一个良好的生活环境，该校目前正加快基础设施建设,特别是大力度进行学生生活条件的改造。因此,建设学校公寓是必要的,也是可行的。
　　为认真贯彻省委省政府“三个转变”和省教育厅关于学校后勤社会化改革精神，经过该校多方论证，决定采取BOT模式修改学生公寓，拟给予投资商9年的经营管理权作为对投资商的回报。
　　1.3项目基本情况
　　1.3.1项目的确定
　　该项目经业主深入研究，进行可行性分析论证之后，并完成了设计工作（初步设计、技术设计、施工图设计），并拟建在已纳入该校校园整体规划的学生生活区内。
　　1.3.2工程说明
　　1.3.2.1工程设计概况
　　(1)该学生公寓为砖混结构内廊式,建筑面积：5576.5平方米,设计标高±0.000，室外标高-0.30M，层高3.3M。
　　(2)基础为C10砼垫层（特细砂），M7.5水泥砂浆砖基础，C20钢筋混凝土地圈梁（特细砂），层层设置有圈梁，楼梯及卫生间楼板全现浇；主体M7.5水泥混合砂浆砌内外墙，内墙仿瓷涂料两遍，外墙面砖饰面。
　　(3)门采用优质防火防盗门，窗采用白色塑钢推拉窗。
　　1.3.2.2现场情况及施工条件
　　(1)本工程位于校园内经批准的规划区内。这里交通方便，所用的一切建材均可直接运入现场。
　　(2)余土无外运，就近堆放。
　　(3)门窗及小型预制构件在场内生产，预应力空心板在场外生产，汽车运输距离7KM。
　　(4)施工用水和电都可以从单位现有水管和电网中接用。
　　(5)现场场地平整，土质属壤土，常年地下水位在地面3M以下。
　　1.4人、材、机现状
　　伴随着城市化进程加快，中小城镇住房建设及对装饰建材的需求将有大幅增长，消费需求由“吃、穿、用”向“住、行”为主升级而保持持续繁荣，2009年，达州建筑市场总产值在7个亿左右，预计2010年该市场的总产值不会低于2009年。由于城市建设和房地产业的持续发展，达州市建筑市场还将继续稳步发展，对人、材、机的需求量大幅度增加是必然的。
　　达州劳动力资源丰富。据邮电部门统计，2009年达州农民工挣回劳务费达7.5亿人民币，特别是随着农村联产承包责任制不断完善，农业税的免收，农民科学种田意识加强，从而从农业中分离出的剩余劳动力资源75%以上是转移到建筑市场，活跃在达州各个建筑工地，为达州市基础设施建设作出了重大贡献，农民工目前成了达州市建筑市场的主力军。
　　由于达州矿产资源的受限，达州钢材、木材用量绝大部分是外调解决，而本地达州钢铁集团不生产Ф10以下的规格，货物运输主要是靠铁路运输，特别是1月20日—3月5日，一年一度的“春运”造成铁路运力紧张的矛盾突出，运抵达州的资源当中，承担达州主要运输力的铁路运输还不到正常月份的20%，如此情况下，流通的限制自然会适时上调钢材、木格、瓷砖等建材价格。因此，运输问题间接打开了建筑主材价格上涨的空间。
　　由于建筑产业是达州市的支柱产业，达州机械设备租赁集散地——西外塔沱租赁市场春节后市场活跃，生意火爆，重庆及周边地区的一些投资商，早已看准了该市场，在该市场争租门面，抢登记注册及办理相关租赁手续，目前，新增经营商6家，新租赁施工机械设备品种增加4种，而且是先进的产品。这些必将给达州建筑行业先进施工、科学管理跃上新台阶。
　　2.项目投资预算编制依据和编制说明
　　2.1编制依据
　　(1)四川省建设工程计价定额：SGD1-2000、SGD2-2000、SGD5-2000、SGD7-2000及配套文件；
　　(2)达州市建设工程造价信息2010年第1期；
　　(3)四川省房屋建筑和市政基础设施招标投标报价评审试行办法；
　　(4)XX中学学生公寓施工图及相关图集；
　　2.2项目投资预算编制说明
　　(1)XX中学对学生公寓采取BOT模式修建意向建议书；
　　(2)取费等级：二级Ⅰ档；
　　(3)工程类别：四类；
　　(4)材料价差调整执行四川省造价信息达州市通川区（达县）2010年第1期；
　　(5)工程量计算以四川省建设工程2000定额计算规则及四川省造价站对2000定额补充解释为依据；
　　3.项目造价指标分析
　　2000年《四川省建筑工程计价定额》SGD1-2000、《四川省装饰工程计价定额》SGD2-2000、《全国统一安装工程预算定额四川省估价表》SGD5-2000、它是相关部门以2000年前为时间基准期科学地编制出的完成规定工作内容、符合质量标准、安全要求等内容的一个活劳动与物化劳动消耗的数量，是一个静态的指标。如构成人工消耗量指标的因素是由基本用工、辅助用工、材料及半成品超运距用工以及人工幅度差构成；材料消耗量指标是由材料的净用量、损耗量、周转性材料摊销量构成，尽管2000定额在编制时，相关部门做了大量工作，考虑极为周全，但由于在确定2000定额上的施工手段和各种消耗量统得过死，各施工企业难以发挥自身优势，这在计划经济体制和劳动工资与材料价格长期稳定不变的情况下，采用这种定额编制工程概、预算，对计算工程造价和控制建设投资提供了方便，但随着时间的运动，建筑材料价格靠市场调节定价的比重越来越大，企业自身的技术装备、施工手段、管理水平等竞争内容活跃起来，单一的静态定额指标致使工程造价背离价值，从而产生市场要求对定额中的基价进行调整的局面。
　　结合本工程的实际，业主要求该项目不进行人工系数调整；主要材料价差的调整执行达州市建设工程造价信息2010年第1期材料信息价；取费级别（二级Ⅰ档）是完全符合当前达州当前建筑市场的价值规律的。
　　4.投资决策分析
　　根据背景材料分析：本项目投资商总投资由建筑工程费用（3101760.6元）和工程建设其他费用（398239.4元）两部分组成，共计350万元,其建设期为1年，经营期9年。正常运行年份每年学生住宿费收入为81万元，从学生入住后第4年起住宿费上调至每生每年1200元，每年学生住宿费收入为97.2万元。经测算经营期间每年平均支付维修费、管理人员工资等11万元，由于政策优势，投资商在经营管理期间可以享受到各项税费的优惠，甚至免交税费。
　　5.结论
　　本课题是通过某投资商拟采用BOT方式来承建达州市XX中学学生公寓的投资分析得出如下结论：
　　(1)确定一个建设项目是否可行，应从该项目在技术上是否先进适用、财务上是否盈利、经济上是否合理、环境上是否可持续发展，杜绝长官意识和主观臆断，要从技术经济角度进行全方位论证；
　　(2)投资商投资350万元新建学生公寓5576.5平方米，单位平方造价627.63元，该项目土建投资2595651.28元，占总投资的74.16%；安装装饰投资506109.32元，占总投资14.46%，用于该项目其他费用398239.4元，占总投资11.38%；
　　(3)项目静态投资回收期5.77年，动态投资回收期7.18年，IRR=16.05%>ic(土建行业基准收益率为12%)，该项目在经济效果上是完全可以接受的。
　　(4)在确定工程造价时，计价必须准确，我们造价管理人员除了熟练掌握工程量的计算规则，定额子目理解和定额的套用、工程造价计算程序的掌握处，我们造价管理人员还得要深入建筑材料市场并结合市场实际情况,对主要材料进行市场询价，掌握价格（人工、机械、材料）动态；从而提高工程造价的准确性。
　　参考文献
　　[1]谭德精等编.工程造价确定与控制.重庆:重庆大学出版社，2004年2月
　　[2]陶燕瑜等编.工程技术经济.重庆:重庆大学出版社，2010年9月
　　[3]尹贻林编.工程造价管理相关知识.北京:中国计划出版社，1997年

《达州市XX中学学生公寓投资决策分析》

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